Ferienwohnungen versus Festvermietung (sozialer Wohnungsbau)


Bericht vom 26.08.17

Die gegenwärtige Diskussion um Ferienobjekte in Flensburg stellt sich bei näherer Betrachtung als Sturm im Wasserglas heraus. Im Vergleich zu anderen Städten und Orten in Schleswig-Holstein ist Flensburg immer noch ein touristisches Leichtgewicht. Wenn gegenwärtig von einem Boom bei der Entstehung von Ferienwohnungen die Rede ist, dann wohl allein deshalb, weil Flensburg gegenüber anderen touristischen Destinationen im schönsten Bundesland der Welt aufholt, nicht aber, weil es anderen davonzieht.

Im Hinblick auf das Verhältnis von Ferienwohnungen zu fest vermieteten Wohnungen sollte Flensburg aufgrund der Erhebung der Beherbergungsabgabe seit 2013 einen klaren Überblick haben, natürlich immer vorausgesetzt, dass die Betreiber von Ferienwohnungen Ihre Objekte korrekt angemeldet haben. Dieser sollte bei der Verwaltung vorhanden sein – inklusive des Ortes. Somit wäre eine einfache Anfrage von Herrn Kohrt bei der Verwaltung zielführend. Die Vermittlungsagentur Fewo1846 hatte, auf Nachfrage, im Jahr 2016 im Flensburger Stadtgebiet weniger als 50 Objekte in der Betreuung, insofern ist die von Herrn Kohrt genannte Zahl von 600-700 Objekten sehr abenteuerlich – woher hat er diese Zahl? Nichts desto weniger sollte man die städtebaulichen Argumente ernst nehmen, aber auch die Interessen der Eigentümer nicht außer Acht lassen. Nicht zuletzt deshalb ist am 13. Mai 2017 das "Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenhalts in der Stadt" in Kraft getreten. 

Teil des Gesetzpaketes ist eine geänderte Baunutzungsverordnung. Darin wird erstmals klargestellt, dass Ferienwohnungen und -häuser in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise als „nicht störende Gewerbebetriebe“ oder „kleine Beherbergungsbetriebe“ erlaubt sein können. In reinen Wohngebieten können sie als „kleine Beherbergungsbetriebe“ genehmigungsfähig sein, vorausgesetzt die Wohnnutzung überwiegt. 

Dennoch bleibt die Entscheidungshoheit bei den Kommunen und sie können steuern, wo Ferienwohnungen und -häuser zulässig sein sollen. Das bedeutet: Ferienwohnungen sind überall dort zulassungsfähig, wo diese Nutzungsarten im Bebauungsplan bereits festgelegt sind. Sollen dagegen in einer Kommune keine Ferienwohnungen erlaubt sein, muss der Bebauungsplan angepasst werden. Umgekehrt verhält es sich dort, wo Ferienwohnen zwar gewünscht ist, aber die Nutzungsarten Gewerbe und Beherbergung jedoch noch nicht Bestandteil des Bebauungsplans sind: dort müssen Überplanungen vorgenommen werden.

Wie immer geht es um eine Balance. Aber es geht auch um Angebot und Nachfrage. Und es geht um die Selbstbestimmung der Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung durch den Eigentümer. Flensburg ist jedoch noch Lichtjahre von Verhältnissen wie beispielsweise Berlin entfernt, wo es tatsächlich ein Zweckentfremdungsverbot für nicht genehmigte Ferienwohnungen gibt. Bevor man nun also die nächste Sau durchs Dorf treibt, sollte man sich an Stelle derer, die sich mal wieder in Sozialromantik üben, über die Sachlage informieren und sorgfältiger recherchieren.

Weiterhin geht es bei den Ferienwohnungen, welche angeboten werden nicht um Wohnungen, die den in Flensburg notwendigen sozialen Wohnungsbau behindern. Würden die Ferienwohnungen in Flensburg (zumindest der Großteil) als Wohnung zur Vermietung auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten, würde der Mietpreis weit über den 6,63 EUR je m² (https://www.shz.de/deutschland-welt/wirtschaft/so-viel-kostet-das-wohnen-in-schleswig-holstein-id17607981.html) liegen, und damit außerhalb des Bereiches sozialer Wohnungsbau.

Im Bereich sozialer Wohnungsbau sollte eventuell in Flensburg über Projekte nachgedacht werden, die den sozialen Wohnungsraum fördern. So wäre es ein Ansatz, den Bebauungsplan für die Exe zu ändern, so dass (ein) Gebäude entstehen kann, welches im EG Parkplätze bietet, und in den Geschossen darüber Wohnbebauung. Wir sind davon überzeugt, dass es für dieses Projekt Investoren gibt. Zusätzlich könnte die Stadt durch den Verkauf des Grundstückes (wenn es ihr denn gehört – bisher nicht geprüft) weitere Einnahmen generieren. Für den regelmäßig stattfindenden Jahrmarkt müsste dann eine Ausgleichsfläche gefunden werden.

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